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問：什么是契稅?

答：昆明稅務審計告訴你契稅是一種行為稅，是在土地使用權、房屋所有權轉移過程中，對承受土地、房屋權屬的單位和個人征收的一個稅種，昆明稅務審計哪家好？

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問：什么是契稅納稅人?

答：在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照《契稅法》規定繳納契稅。

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問：契稅征稅對象是什么?

答：契稅征稅對象為納稅人承受的土地、房屋權屬，具體為土地使用權和房屋所有權。轉移土地、房屋權屬是指下列行為：一是土地使用權出讓；二是土地使用權轉讓，包括出售、贈與、互換，不包括土地承包經營權和土地經營權的轉移；三是房屋買賣、贈與、互換。

對以作價投資(入股)、償還債務、劃轉、獎勵等方式轉移土地、房屋權屬的，應當依法征收契稅。

對因共有不動產份額變化的；因共有人增加或者減少的；因人民法，院、仲裁委員會的生效法律文書或者監察機關出具的監察文書等因素，發生土地、房屋權屬轉移的，承受方應當依法繳納契稅。

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問：云南契稅稅率是多少?

答：云南省契稅具體適用稅率為3%。

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問：契稅的計稅依據是什么?

答：(一)土地使用權出讓、出售，房屋買賣，計稅依據為土地、房屋權屬轉移合同確定的成交價格，包括應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款；

(二)土地使用權互換、房屋互換，計稅依據為所互換的土地使用權、房屋價格的差額；

(三)土地使用權贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉移土地、房屋權屬行為，計稅依據為稅務機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格。

納稅人申報的成交價格、互換價格差額明顯偏低且無正當理由的，由稅務機關依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的規定核定。

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問：以劃撥方式取得土地使用權再轉讓的，契稅計稅依據如何確定?

答：(一)以劃撥方式取得的土地使用權，經批準改為出讓方式重新取得該土地使用權的，應由該土地使用權人以補繳的土地出讓價款為計稅依據繳納契稅。

(二)先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準轉讓房地產，劃撥土地性質改為出讓的，承受方應分別以補繳的土地出讓價款和房地產權屬轉移合同確定的成交價格為計稅依據繳納契稅。

(三)先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準轉讓房地產，劃撥土地性質未發生改變的，承受方應以房地產權屬轉移合同確定的成交價格為計稅依據繳納契稅。

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問：土地使用權出讓的計稅依據具體包含哪些?

答：土地使用權出讓的，計稅依據包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、征收補償費、城市基礎設施配套費、實物配建房屋等應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款。

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問：房屋附屬設施轉讓如何確定契稅計稅依據?

答：房屋附屬設施(包括停車位、機動車庫、非機動車庫、頂層閣樓、儲藏室及其他房屋附屬設施)與房屋為同一不動產單元的，計稅依據為承受方應交付的總價款，并適用與房屋相同的稅率；房屋附屬設施與房屋為不同不動產單元的，計稅依據為轉移合同確定的成交價格。

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問：房屋裝修費用是否計入承受方應交付的總價款?

答：承受已裝修房屋的，應將包括裝修費用在內的費用計入承受方應交付的總價款。

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問：土地使用權互換、房屋互換，如何確定契稅計稅依據?

答：土地使用權互換、房屋互換，互換價格相等的，互換雙方計稅依據為零；互換價格不相等的，以其差額為計稅依據，由支付差額的一方繳納契稅。

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問：契稅如何計算?

答：契稅的計稅依據不包括增值稅。契稅的應納稅額按照計稅依據乘以具體適用稅率計算。

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問：契稅有哪些優惠政策?

答：根據《契稅法》的規定，有下列情形之一的，免征契稅：

  (二)非營利性的學校、醫療機構、社會福利機構承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫療、科研、養老、救助;

  (三)承受荒山、荒地、荒灘土地使用權用于農、林、牧、漁業生產;

  (四)婚姻關系存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬;

  (五)法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬;

  (六)依照法律規定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館和國際組織駐華代表機構承受土地、房屋權屬。

  根據《決定》， 符合《契稅法》第七條規定情形的，按以下辦法免征或者減征契稅：

  (一)因土地、房屋被縣級以上人民政府征收、征用，選擇貨幣補償且重新購置土地、房屋權屬的，對成交價格不超過貨幣補償的部分，免征契稅；超過貨幣補償的部分，按照規定征收契稅。選擇房屋產權調換、土地使用權置換，不繳納差價的，免征契稅；繳納差價的，對差價部分按照規定征收契稅。

  (二)因不可抗力滅失住房，重新承受住房權屬，不超過原住房面積120%的，免征契稅；超過原住房面積120%的，對超出部分按照規定征收契稅。

  此外，國務院及國務院授權財政部、稅務總局等部門可規定契稅優惠政策，包括公眾普遍關注的個人購買住房契稅優惠等政策，我省將嚴格貫徹落實。

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問：享受契稅免稅優惠的非營利性的學校、醫療機構、社會福利機構具體指哪些?

答：享受契稅免稅優惠的非營利性的學校、醫療機構、社會福利機構，限于上述三類單位中依法登記為事業單位、社會團體、基金會、社會服務機構等的非營利法人和非營利組織。其中：

(一)學校的具體范圍為經縣級以上人民政府或者其教育行政部門批準成立的大學、中學、小學、幼兒園，實施學歷教育的職業教育學校、特殊教育學校、專門學校，以及經省級人民政府或者其人力資源社會保障行政部門批準成立的技工院校。

(二)醫療機構的具體范圍為經縣級以上人民政府衛生健康行政部門批準或者備案設立的醫療機構。

(三)社會福利機構的具體范圍為依法登記的養老服務機構、殘疾人服務機構、兒童福利機構、救助管理機構、未成年人救助保護機構。

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問：享受契稅免稅優惠的土地、房屋用途具體指哪些?

答：(一)用于辦公的，限于辦公室(樓)以及其他直接用于辦公的土地、房屋;

  (二)用于教學的，限于教室(教學樓)以及其他直接用于教學的土地、房屋；

  (三)用于醫療的，限于門診部以及其他直接用于醫療的土地、房屋；

  (四)用于科研的，限于科學試驗的場所以及其他直接用于科研的土地、房屋；

  (五)用于軍事設施的，限于直接用于《中華人民共和國軍事設施保.法》規定的軍事設施的土地、房屋；

  (六)用于養老的，限于直接用于為老年人提供養護、托管等服務的土地、房屋；

  (七)用于救助的，限于直接為殘疾人、未成年人、生活無著的流浪乞討人員提供養護、托管等服務的土地、房屋。

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問：契稅納稅義務時間是什么時候?

答：契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當日，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當日。

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問：特殊情形的納稅義務發生時間如何確定?

答：(一)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者監察機關出具的監察文書等發生土地、房屋權屬轉移的，納稅義務發生時間為法律文書等生效當日。

  (二)因改變土地、房屋用途等情形應當繳納已經減征、免征契稅的，納稅義務發生時間為改變有關土地、房屋用途等情形的當日。

  (三)因改變土地性質、容積率等土地使用條件需補繳土地出讓價款，應當繳納契稅的，納稅義務發生時間為改變土地使用條件當日。

  發生上述情形，按規定不再需要辦理土地、房屋權屬登記的，納稅人應自納稅義務發生之日起90日內申報繳納契稅。

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問：契稅什么時候申報繳納?

答：納稅人應當在依法辦理土地、房屋權屬登記手續前申報繳納契稅。

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問：契稅由哪個部門負責征收?

答：契稅由土地、房屋所在地的稅務機關依照《契稅法》和《中華人民共和國稅收征收管理法》的規定征收管理。

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問：契稅在什么地方繳納?

答：納稅人應當在土地、房屋所在地的稅務機關申報繳納契稅。

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問：土地、房屋權屬轉移合同性質的憑證指哪些?

答：具有土地、房屋權屬轉移合同性質的憑證包括契約、協議、合約、單據、確認書以及其他憑證。

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問：納稅繳納契稅后，哪些情形可以申請退稅?

答：(一)因人民法院判決或者仲裁委員會裁決導致土地、房屋權屬轉移行為無效、被撤銷或者被解除，且土地、房屋權屬變更至原權利人的；

  (二)在出讓土地使用權交付時，因容積率調整或實際交付面積小于合同約定面積需退還土地出讓價款的；

  (三)在新建商品房交付時，因實際交付面積小于合同約定面積需返還房價款的。

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問：契稅法從什么時候開始施行?

答：《契稅法》自2021年9月1日起施行。

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問：契稅申報納稅有哪些途徑?

答：昆明稅務審計公司為推進辦稅便利化，切實降低納稅人辦稅成本，機構納稅人可以通過云南省電子稅務局辦理契稅申報。納稅人如確需到稅務機關或不動產登記大廳(政務服務中心)辦理契稅申報的，可從云南省稅務局網站“納稅服務”欄目查詢主管稅務機關的具體地點、對外公開聯系電話以及辦理資料，在資料完整且符合法定受理條件的前提下，昆明口碑好的稅務籌劃公司只需要到稅務機關跑一次。